안녕하세요! 2025년 3월, 서울시가 강남 3구와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 지정하면서 부동산 시장에 다시한번 큰 변화가 생겼습니다. 서울 전체 면적의 약 27%에 해당하는 이 지역들은 이제 '집을 사기 전에 허가부터 받아야하는 지역'이 되어 버렸는데요! 부동산에 관심있는 사람이라면 꼭 알아야 할 이번 정책, '토지거래허가제'가 뭔지, 왜 다시 강화가 됐는지, 그리고 어떤 영향을 줄 지 지금부터 정리해보겠습니다~
부동산 규제의 칼날, 토지거래허가제란? 효과부터 논란까지 총정리
1. 토지거래허가제(토허제)란?
토지거래허가제는 정부나 지자체가 정한 지역에서 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때, 허가를 받아야 하는 제도입니다. 쉽게 말하면, '지금 이 땅이나 집, 왜 사려고 하죠?' 라는 질문에 허가권자가 납득해야 거래가 가능한 시스템인거죠.
예를 들어 이번에 새로 지정된 지역에서 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트를 매수할 땐, 구청의 허가가 있어야 계약이 유효합니다. 허가 없이 계약하면 법적으로 무효가 될 수 있어요.
정부는 이 제도를 통해 투기 목적의 거래를 차단하고, 실수요자 위주로 시장을 유지하려는 목표를 가지고 있습니다.
2. 2025년3월, 토지거래허가구역 대폭 확대
서울시는 2025년 3월 19일에 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역의 2,200개 단지, 약 40만 가구를 허가구역으로 지정했습니다.
이는 2023년 일부 해제됐던 지역까지 포함해서 다시 지정한 것으로 과거보다 훨씬 더 강력한 조치입니다.
지정기간은 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월! 필요시 연장될 수 있다고 해요. 이로써 해당 지역은 투기과역지구, 조정대상지역에 이어 3중 규제를 동시에 받게 되었습니다.
서울시는 이 결정이 최근의 집값 상승과 투자심리 과열을 진정시키기 위한 선제적 조치라고 밝혔습니다.
3. 토허제 효과와 시장 반응
과거 사례를 보면 허가제가 시행되면 단기적으로는 거래량이 줄어드는 경향이 있어요. 불확실성의 증가, 매수심리 위축, 거래 보류 등의 효과가 바로 나타나는 거죠.
하지만 장기적으로는 가격이 다시 회복되거나, 규제에서 벗어난 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과도 과거에 나타났었습니다.
따라서 전문가들 사이에서도 의견이 갈리는 상태에요.
"투기수요를 잡는 효과가 분명 있다"라는 입장과, "단기적인 임시방편일 뿐, 근본적인 해결책은 아니다"라는 입장으로 나뉩니다.
4. 찬반논란 & 위헌이슈
이번 확대 조치와 함께 다시금 불거지는 문제가 있는데요, 바로 재산권 침해와 위헌 논란입니다.
한경 머니이스트 칼럼 등에서는 토지거래허가제가 헌법이 보장하는 사유재산권을 과도하게 침해할 수 있다는 주장이 제기되었어요. 특히 투기와 실수요 구분이 모호하고, 행정절차에 따라 자의적인 판단이 개입될 수 있다는 점이 문제로 지적되고 있습니다.
하지만 정부 측은 '공익 목적, 시장안정화, 도시계획보호 등을 위한 정당한 조치'라는 입장이에요. 아직까지는 위헌판결이 난적은 없지만 제도의 법적 정당성 논의는 계속되고 있습니다.
5. 투자자가 실수요자가 꼭 알아야 할 팁
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토지거래허가제는 단순히 '거래제한'이 아니라 정부가 시장을 어떻게 관리하려는지 보여주는 정책 신호라고 보시면 됩니다.
최근 지정된 지역들이 대부분 과거 해제됐던 곳이라는 점에서, 시장 상황에 따라 규제는 언제든 강화될 수도 있다는 메세지도 함께 담겨 있어요.
부동산 투자든, 실거주든, 지금 시기엔 정부의 규제 흐름과 시장의 반응을 함께 읽는 자세가 반드시 필요할 것 같습니다.
오늘의 포스팅은 마무리할게요~ 모두 좋은 하루 되세요!
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(서울=연합뉴스) 박초롱 기자 = 정부와 서울시가 강남 3구와 용산구 아파트 전체를 토지거래허가구역으로 지정한다.
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